Która oferta kredytu bankowego jest dla mnie najlepsza? Jak porównać oferty kilku banków? Jakie dokumenty będziemy potrzebowali aby starać się o kredyt w banku?
Od czego rozpocząć przygotowania do poszukiwania najlepszej oferty kredytu na zakup nieruchomości? – To są oczywiście podstawowe pytania nurtujące wszystkich nas w sytuacji kiedy podejmujemy decyzję o zakupie nieruchomości i chcemy skorzystać z finansowania kredytem hipotecznym.
W tym artykule postaram się przedstawić podstawowe założenie procesu pozyskania finansowania bankowego.
Proces uzyskania kredytu hipotecznego jest wieloetapowym i złożonym przedsięwzięciem i wymaga bardzo skrupulatnego przygotowania. Bardzo często nawet drobna pomyłka może opóźnić moment uruchomienia kredyt lub nawet wpłynąć na odmowną decyzję banku. Jest to szczególnie istotne i aktualne w obecnie panującej atmosferze wszechobecnej pandemii. Banki stały się nad wyraz wrażliwe i ostrożne. Wymagania banków co do konieczności zgromadzenia oraz przedstawiania coraz to nowych lub aktualnych dokumentów w znaczący sposób wpływają na wydłużenie całego procesu. No i element ostatnio najistotniejszy to oczywiście wysokość wkładu własnego jakim musimy dysponować aby starać się o kredyt – w niektórych bankach to nawet 30% wartości nieruchomości (transakcji).
Ale oczywiście jak to się mówi „Dla chcącego nie ma nic trudnego” i jeżeli dobrze się przygotujemy i uzbroimy w cierpliwość to mamy duże szanse na powodzenie.
Jak i od czego powinniśmy rozpocząć? (pomijam tu kwestię zasadniczą czyli decyzję o wyborze danej nieruchomości lub precyzyjnego zdefiniowania co i za ile chcemy kupić?).
W pierwszym kroku powinniśmy dokonać rzetelnej oceny naszej zdolności kredytowej. Jest to kluczowy element bez którego nie powinniśmy podejmować decyzji i rezerwować nieruchomości a tym bardzie zawierać umowy przedwstępnej zakupu. Najlepiej spotkać się w tym celu z doświadczonym doradcą finansowym, który na podstawie dokonanego wywiadu będzie mógł dokonać wstępnej oceny naszej zdolności kredytowej oraz przedstawi scenariusz możliwości i dostępności ofert dla nas optymalnych.
Co ma wpływ na ocenę naszej zdolności kredytowej? Bardzo wiele czynników, m.in.:
- wysokość i źródło naszych dochodów
- forma zatrudnienie/ forma prowadzenie działalności gospodarczej
- wiek, stan cywilny, ilość osób na utrzymaniu
- wysokość wkładu własnego
- wszystkie obecne zobowiązania finansowe w bankach oraz innych instytucjach finansowych
- nasza historia kredytowa
- oraz w zależności od oferty mogą mieć znaczenie jeszcze inne czynniki
Jeżeli po spotkaniu z doradcą finansowym dostaniemy „zielone światło” czyli otrzymamy informację, że nasza zdolność kredytowa jest wystarczająca do zakupu wybranej nieruchomości to wtedy dopiero powinniśmy umówić się ze stroną sprzedająca w celu zawarcia umowy przedwstępnej kupna – sprzedaży nieruchomości. Ta umowa w większości banków będzie nam niezbędna jako podstawowy dokument do wniosku o przyznanie kredytu. Oczywiście zapisy w tej umowie dotyczące ustalenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej powinny uwzględniać realny czas potrzebny na otrzymanie decyzji bankowej o przyznaniu kredytu.
Zakładam, że na dalszym etapie również korzystasz z pomocy doradcy finansowego, któremu powinieneś przedstawić podpisaną umowę przedwstępną. Na tym kolejnym spotkaniu z doradcą będziecie mogli ustalić następne kroki oraz doradca przedstawi listę dokumentów i załączników wymaganych do złożenia wniosku o kredyt. Nie będę tu opisywał wszystkich wymaganych dokumentów i załączników ponieważ zestawienia tych dokumentów mogą znaczącą różnić się w zależności od wybranej oferty banku do którego będziemy składali wniosek. Różnice te będę też wynikały z rodzaju i formy zatrudnienia oraz osiąganych dochodów. Doradca oczywiście będzie uczestniczył w prawidłowym i terminowym przygotowaniu kompletu wymaganych dokumentów i zweryfikuję ich zawartość pod kątem formalno - prawnym. Ten etap jest bardzo ważny ponieważ w przypadku wystąpienia braków w dokumentacji do wniosku lub złożenie dokumentów z błędami albo dokumentów nieaktualnych, banki bardzo często odrzucają taki wniosek nakazując dostarczenia zaktualizowanych i prawidłowych dokumentów. Niestety w takiej sytuacji niekompletny wniosek „wypada” z kolejki i wraca na początek, tym samym wydłużając całą procedurę kredytową.
Co jest najważniejsze przy wyborze ofert kredytowej? Musimy to ocenić z perspektywy teraźniejszych korzyści oraz korzyści i kosztów jakie wystąpią w całym okresie kredytowania oraz uwzględnić wszelkie inne uwarunkowania mogące wystąpić w tym czasie.
Banki z reguły w swych reklamach podkreślają wysokość oprocentowania i na tym próbują budować swój przekaz marketingowy. Natomiast oprocentowanie to nie wszystko. Profesjonalny doradca finansowy potrafi tabelarycznie zestawić porównanie atrakcyjności dostępnych ofert co w sposób ewidentny pozwoli na wybranie właśnie tej optymalnej dla nas oferty kredytu hipotecznego.
Dla zobrazowania podaję kilka ważnych składowych wpływających na atrakcyjność i koszty całkowite oferty:
- opłaty przygotowawcze
- prowizje
- ubezpieczenia niskiego wkładu
- ubezpieczenia pomostowe
- ubezpieczenie na życie kredytobiorców
- koszty innych produktów wymaganych przez bank jako dołączone do oferty
- koszty wcześniejszej spłaty kredytu
- koszty wyceny nieruchomości
- koszty dodatkowych zabezpieczeń wymaganych przez bank
- koszty inspekcji nieruchomości
- sposób naliczania odsetek (raty równe lub malejące)
Wybraliśmy ofertę kredytową banku, złożyliśmy wniosek wraz z wymaganym kompletem załączników – i co dalej? Teraz następuje okres oczekiwania i analiz. Bank ma teoretycznie 21 dni na wydanie decyzji kredytowej – ale określenie teoretycznie ma tu znaczenie szczególnie teoretyczne. W praktyce może to być nawet 90 dni i dłużej. Natomiast w większości banków zazwyczaj cały proces zamyka się w czasie 4 – 6 tygodni. Idąc dalej. Jak to określają bankowcy „wpadamy w proces”, który rozpoczyna się na tzw. „bramce” gdzie sprawdzana jest wstępnie prawidłowość i kompletność dokumentacji naszego wniosku i załączników.
Uzyskując na „bramce” pozytywną weryfikację nasz wniosek przechodzi do fazy analiz. Na początku poddawani jesteśmy tzw. ocenie scoringowej, czyli zostajemy zamienieni na wskaźniki punktowe oceniające nas i naszą sytuację ekonomiczną, naszą zdolność i naszą historię obsługi wcześniej posiadanych zobowiązań. Na tej podstawie algorytmy bankowe wskaźnikowo porównują nasze wyniki do wskaźników wzorcowym i rekomendowanych w założeniach polityki kredytowej banku. Skutkiem tej analizy jest podjęcie decyzji czy nasz wniosek jest dalej procesowy czy zostaje odrzucony całkowicie lub warunkowo. Mówić wprost jeżeli otrzymamy niską ocenę scoringową to może się okazać, że w tym miejscu zakończy się nasza przygoda z bankiem.
Dlatego bardzo ważne jest to co pisałem wcześniej, czyli „zielone światło” otrzymane od doradcy finansowego na wstępnym spotkaniu o ocenie naszej zdolności kredytowej, gdzie doradca jest w stanie bardzo precyzyjnie wykluczyć możliwość powstania takiej sytuacji.
No ale zakładamy, że otrzymaliśmy pozytywną ocenę scoringową i nasz wniosek przechodzi do kolejnych etapów analiz. W tych kolejnych etapach sprawdzeniu zostają poddane m.in. parametry techniczne, ekonomiczne i prawne związane z samą nieruchomością, która jest przedmiotem finansowania. Bank bardzo skrupulatnie zbada przedmiot finansowania zlecając jego wycenę rzeczoznawcy majątkowemu lub poprosi nas o przedstawienie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę.
Oczywiście na każdym z tych etapów bank może żądać przedstawienia dodatkowych dokumentów lub poprosić o aktualizację wcześniej złożonych wraz z wnioskiem kredytowy. To jak dobrze przygotujemy się na początku całego procesu i w momencie składania wniosku kredytowego wraz z załącznikami złożymy komplet dokumentacji będzie nam procentowało w trakcie całego procesu. To jest kluczowa kwestia. Unikniemy konieczności dostarczania nowych dokumentów a tym samym skrócimy cały okres oczekiwania na decyzję kredytową.
Otrzymaliśmy decyzję pozytywną i co dalej? To jest kolejny bardzo ważny moment. Sama decyzja kredytowa nie oznacza jeszcze, że już możemy dysponować środkami przyznanymi z kredytu. Po pierwsze musimy dokładnie zapoznać się z dokumentacją umowy kredytowej. Musimy pamiętać, że podpisany dokument zobowiązuje nas do realizacji obowiązków oraz praw wynikających z zawarcia umowy kredytowej z bankiem. Jednym z załączników umowy kredytowej będą warunki określone przez bank i konieczne do spełnienia przed wypłatą środków pieniężnych z umowy kredytowej. I tu również polecam współpracę i pomoc doświadczonego doradcy, który objaśni nam skomplikowany żargon bankowy stosowany w zapisach umowy.
Doradca finansowy prowadząc nas krok po kroku może uchronić nas przed wstrzymaniem i zablokowaniem wypłaty środków z kredytu co w konsekwencji może skutkować niemożliwością wywiązania się z terminów płatności zawartych w akcie notarialnym umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Nie będę już dalej pisał o konsekwencjach niewywiązania się stron transakcji z deklaracji i ustaleń umowy przyrzeczonej – nie powinniśmy dopuścić do takich okoliczności.
No i teraz już nadszedł ten moment. Otrzymaliśmy kredyt, o który wnioskowaliśmy i na warunkach wcześniej założonych i zaplanowanych z doradcą finansowym. Zawarliśmy stosowną umowę z bankiem. Możemy umawiać się z notariuszem i stroną sprzedającą na termin spotkania w celu podpisania umowy przyrzeczonej kupna – sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wcześniej jeszcze powinniśmy zarówno strona kupująca jak i sprzedająca przygotować notariuszowi dokumenty personalne, bankowe oraz inne związane z samą nieruchomości. Ale sama transakcja aktu notarialnego to jest temat na kolejny, obszerny artykuł.
Czy przejście przez proces bankowy jest skomplikowane i przyjemne? Oczywiście, że tak i oczywiście, że nie! Wszystko jest uzależnione od nas samych. Czy chcemy samodzielnie przechodzić przez ten proces? Czy mamy odpowiednią wiedzę? Czy mamy już może jakieś doświadczenia z tym związane? Czy możemy poświęcić dużo naszego czasu na przygotowanie i monitorowanie procesu w całym okresie? Na te pytania musimy sobie sami odpowiedzieć.
Moja rekomendacja. Jeżeli nie posiadasz odpowiedniej wiedzy i doświadczenia w tym zagadnieniu i obawiasz się samodzielnego przejścia przez cały ten proces i do tego oczekujesz rzetelnej i nie stronniczej pomocy to najlepiej skorzystać z profesjonalisty – doradcy finansowego, który dobierze optymalną ofertę dla Ciebie spośród wszystkich dostępnych ofert banków. Ale będzie to oferta najlepsza dla Ciebie i wybrana przez Ciebie. Udając się samodzielnie i bezpośrednio do poszczególnych placówek bankowych nie masz możliwości otrzymania oferty konkurencyjnej i nie masz możliwości dokonania porównania, tzn. masz możliwość porównania ale wiąże się to z „bieganiem” po różnych bankach i skrupulatną analizą porównawczą oferta – oferta. Musisz też wziąć pod uwagę, że naturalną i oczywistą praktyka stosowaną przez banki są działania marketingowe mające na celu przekonać klient, że akurat ta oferta tego banku jest najlepsza. I to jest oczywiście prawda bo przecież w tym jednym konkretnie banku mają tylko jedną ofertę kredytu hipotecznego swojego banku i ona z założenia musi być najlepsza. Mało tego w przypadku zakupu nieruchomości przy współpracy z biurem nieruchomości, naszym biurem lub poprzez inne biuro, wszystkie dokumenty potrzebne do kredytu my bezpośrednio przekazujemy doradcy finansowemu, co usprawnia i przyspiesza cały proces.
Osobiście przy podejmowaniu tak ważnej decyzji, decyzji wiążącej nas przez najbliższe 15 – 30 lat, rekomenduję skorzystanie z doświadczonego doradcy finansowego.
Zapraszam do skorzystania z pomocy doradcy finansowego współpracującego z naszym biurem.
Szanowni Państwo, zapraszam i gorąco zachęcam do kontaktu w celu uzyskania profesjonalnego wsparcia.
Mirosław Liszka Tel. 728 868 705, biuro@wbrnieruchomosci.pl