Sprzedajesz lub kupujesz nieruchomość mieszkalną i jesteś stroną transakcji. Jesteś na etapie podejmowania decyzji a tak właściwie to już zdecydowałeś. I co dalej?
Sama deklaracja jest jednak w przypadku tak ważnej transakcji, jak sprzedaż/kupno nieruchomości zbyt „słaba” i raczej mało wiążąca.
Dlatego warto zawrzeć pomiędzy stronami umowę pisemną, w której zostaną zapisane warunki oraz terminy ich realizacji.
Umowa rezerwacyjna:
Taką pierwszą i podstawową pisemną deklaracją stron, aczkolwiek nieczęsto stosowaną jest umowa rezerwacyjna. W umowie rezerwacyjnej strony zobowiązują się, że strona sprzedająca w określonym nieprzekraczalnym terminie nie będzie oferowała nieruchomości a strona kupująca w zamian zapłaci sprzedającemu wynagrodzenie tzw. opłatę rezerwacyjną. Oznacza to, że strona sprzedająca rezerwuje kupującemu nieruchomość do ustalonego terminu i daje kupującemu czas na przystąpienie do umowy przedwstępnej lub od razu do umowy przyrzeczonej.
Opłata rezerwacyjna dla sprzedającego może być określona jako zaliczka albo jako zadatek lub nawet mieć charakter kary umownej. Opłata rezerwacyjna może zostać zaliczona na poczet ceny, może zostać zwrócona kupującemu lub pozostać u sprzedającego jako jego wynagrodzenie i zadośćuczynienie.
Umowa przedwstępna:
Umowa przedwstępna jest bardzo ważnym dokumentem poprzedzającym sam akt przeniesienia prawa własności do nieruchomości aktem notarialnym i może zostać zawarta w formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Umowa jest zawierana w celu ustalenia warunków i zapewnienia zawarcia umowy przyrzeczonej kupna – sprzedaży nieruchomości. Tak jak już wcześniej pisałem umowa przedwstępna jest istotnym dokumentem określającym postanowienia stron co do zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej). Dlatego wszystko co zostaje w niej zapisane po jej podpisaniu przez strony jest wiążące pod rygorem odpowiedzialności odszkodowawczej, roszczeniowej i egzekucyjnej.
Umowa przedwstępna może być zawarta w formie zwykłej pisemnej lub formie aktu notarialnego. Zarówno jedna, jak i druga forma są formami prawidłowymi, jednakże forma aktu notarialnego stanowi większe zabezpieczenie interesów stron. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron (tj. uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej), druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Natomiast w przypadku zawarcia umowy w formie zwyklej pisemnej w razie jej nie wykonania przez jedną ze stron, druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody powstałej wskutek nie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Co musi zawierać umowa przedwstępna:
Umowa przedwstępna musi określać strony umowy. Czyli dane osobowe (ewentualnie dane podmiotu gospodarczego) przystępujących do umowy, adresy zamieszkanie lub korespondencyjne, numery PESEL, nr dokumentów tożsamości (identyfikatory podmiotów gospodarczych). W umowie należy określić co jest przedmiotem umowy, czyli w tym przypadku deklaracja zawarcia umowy przyrzeczonej kupna – sprzedaży opisanej w umowie nieruchomości za ustaloną cenę . Sprzedający w umowie składa szereg oświadczeń m.in., że jest właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Oczywiście tych deklaracji jest zdecydowanie więcej i ich zakres jest przedmiotem ustaleń pomiędzy stronami. W umowie przedwstępnej należy określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, formę i terminy zapłaty ceny, termin przekazania nieruchomości oraz inne ważne ustalania np. kto wybiera i ponosi koszty czynności notarialnych.
Zadatek, zaliczka lub kara umowna w umowie przedwstępnej:
Tak jak w umowie rezerwacyjnej również w umowie przedwstępnej strony mogą zastosować element zabezpieczający i dyscyplinujący w formie pieniężnej na wypadek nie wykonania warunków umowy przez jedną ze stron. Taki dyscyplinujący charakter ma forma zadatku i kary umownej, natomiast forma zaliczki jest dozwolona w zastosowaniu ale raczej mało motywująca strony do konieczności wywiązania się z warunków oraz ustaleń umownych.
Sprzedający w przypadku niewykonania warunków umowy przez kupującego może od umowy odstąpić i zachować zapłacony zadatek. Natomiast kupujące w przypadku niewykonania warunków umowy przez sprzedającego może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast w razie zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek zaliczony jest na poczet zapłaty ceny.
Kara umowna jest deklaratywnym postanowieniem umownym stron na wypadek nie wykonania umowy przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna może być stosowana jako zamiennik zadatku lub jako dodatkowy element zabezpieczający strony na wypadek nie wykonania warunków umowy przedwstępnej. Jej zapisy mogą być dość swobodnie ukształtowane ale oczywiście w granicach określonych przez kodeks cywilny.
Umowa przyrzeczona:
Umowa przyrzeczona jest następstwem zawarcia umowy przedwstępnej i zobowiązuje ona strony do konkretnego działania, a w naszym przypadku przeniesienia prawa własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego na warunkach określonych w umowie.
Umowa przyrzeczona kupna – sprzedaży nieruchomości dla swej ważności musi zostać zawarta w specjalnej formie, tzn. w formie aktu notarialnego. Dla prawidłowego przeprowadzenia aktu zawarcie umowy przyrzeczonej wymagane jest spełnienie ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej oraz przygotowania dokumentów wymaganych przez kancelarię notarialną dla danego rodzaju przedmiotu transakcji, związanych z samą nieruchomością, stanem prawnym, podstawą jej nabycia oraz uczestnikami transakcji. Dodatkowymi dokumentami mogą być dokumenty potwierdzające korzystanie przez kupującego z finansowania kredytem bankowym i wymaganymi przez banki formami zabezpieczeń.
Strony transakcji w efekcie podpisania i zawarcia umowy przyrzeczonej poddają się dobrowolnej egzekucji na wypadek nie wywiązania się z obowiązków wynikających z umowy co do wydania nieruchomości i zapłaty ceny. Zapis ten wynikający z kodeksu cywilnego zabezpiecza strony oraz ułatwia i upraszcza ścieżkę dochodzenia ewentualnych roszczeń stron.
Inne powiązane zagadnienia:
- Dokumentacja konieczna do aktu notarialnego kupna – sprzedaży nieruchomości
- Protokolarne przekazanie nieruchomości oraz przeniesienie umów z gestorami mediów
- Bezpieczne i terminowe uzyskanie zapłaty ustalonej w akcie notarialnym ceny sprzedaży
- Jak bezpiecznie sprzedać nieruchomość – mieszkanie, dom lub działkę - nieruchomość w trakcie budowy lub remontu
- Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży
Szanowni Państwo, zapraszam i gorąco zachęcam do kontaktu w celu uzyskania profesjonalnego wsparcia.
Mirosław Liszka Tel. 728 868 705